Gebiedsontwikkeling Wagenwerkplaats deelgebieden West en Midden
Algemeen
Het Masterplan Wagenwerkplaats is op 9 juli 2019 vastgesteld. Hierin is de Wagenwerkplaats verdeeld in drie delen. Voor deelgebieden West en Midden is besloten direct een bestemmingsplan te maken.
Nieuw bestemmingsplan
De Wagenwerkplaats is een voormalige onderhoudswerkplaats voor goederenwagons van de NS met de bestemming ‘industrie’. De gemeente wil samen met de NS de Wagenwerkplaats ontwikkelen tot een nieuw stadsdeel waar wonen, werken, cultuur en evenementen samenkomen. Deelgebied West van de Wagenwerkplaats bestaat straks voornamelijk uit woningbouw. Midden wordt het ‘culturele hart’ van de Wagenwerkplaats met handhaving van de bestaande gebouwen en met een nieuwe multifunctionele ruimte (Samenwerkplaats 2.0), ruimte voor een mobiliteitshub voor (deel)auto’s en ondersteunende diensten.
Om de Wagenwerkplaats West en Midden te kunnen ontwikkelen is een wijziging van het huidige bestemmingsplan nodig. Het bestemmingsplan is de juridische regeling waarmee de huidige bestemmingen van Wagenwerkplaats Midden en West worden gewijzigd. Die wijzigingen zijn nodig om omgevingsvergunningen te verlenen voor de bouw van ongeveer 500 woningen. Maar ook voor extra voorzieningen, zoals een nieuwe aanbouw bij Het Oude Magazijn en de nieuwe Samenwerkplaats 2.0. Ook beschrijft het bestemmingsplan wat er nodig is voor de inrichting van een groene buitenruimte met aandacht voor duurzaamheid, klimaatveranderingen en de monumentale status van het gebied.
Bestuurlijke besluitvorming
De gemeenteraad heeft in de raadsvergadering Het Besluit van 9 juli 2024 positief besloten over het gewijzigde bestemmingsplan. Dat heeft vanaf 19 juli 2024 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen beroepschriften ingediend. Daarmee is het gewijzigde bestemmingsplan sinds 30 augustus 2024 onherroepelijk.
Samenvatting ontwerpbestemmingsplan
Hieronder lees je een beknopte samenvatting van het ontwerpbestemmingsplan.
Stedenbouwkundige opzet
Deelgebied West bestaat feitelijk uit 2 bouwvelden, 1 tegen het spoor aan en 1 tegen de woonwijk Soesterkwartier. In het bouwveld bij het spoor komt voornamelijk gestapelde bouw in 4 tot 8 lagen. Met mogelijk nog een hoogteaccent in de zuidelijke zone langs het spoor nabij de groene scheg. De woningen in deelgebied West die grenzen aan het Soesterkwartier zullen qua hoogte daarop aansluiten. Ze worden maximaal 3 bouwlagen hoog.
De achtertuinen van deze woningen grenzen aan de achtertuinen van het Soesterkwartier. Hierdoor wordt de wijk aan deze zijde logisch afgerond en krijgt het een gezicht naar de Wagenwerkplaats. Er komt een nieuwe ontsluitingsweg aan de westkant. Deze weg maakt het mogelijk om het verkeer van de Wagenwerkplaats West af te wikkelen via de Plataanstraat richting Amsterdamseweg. De woningen van Soesterhof zijn al gerealiseerd.
Woonprogramma
Het bestemmingsplan bevat in deelgebied West maximaal 500 woningen Dat is exclusief de woningen in de Soesterhof. Aanvankelijk was dit aantal 300. We proberen meer woningen te realiseren binnen de vastgestelde bouwvolumes door deelmobiliteit in te voeren en anders om te gaan met parkeren in (delen van) de wijk Soesterkwartier en de rest van de stad. Hierover moet de raad nog wel een besluit nemen.
Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt minimaal 30%. Minimaal 20% van het aantal woningen bestaat uit woningen voor middenhuur. 50 % Bestaat uit woningen in de vrije sector. Van de nieuwe woningen is minimaal 15 % stadswoning, beneden- en bovenwoning en/of grondgebonden woning. De rest van de woningen bestaat uit appartementen.
Cultureel hart
Aan het middengebied worden -met respect voor het monumentale ensemble- gemengde voorzieningen toegevoegd, zoals een aanbouw bij het Oude Magazijn en de nieuwe Samenwerkplaats 2.0. In deze Samenwerkplaats 2.0 worden de pioniers van de Wagenwerkplaats blijvend gehuisvest.
Het buurthuis van buurtvereniging Palm- en Hulststraat vervult een sterk maatschappelijke rol voor de buurt. Dit buurthuis blijft in aangepaste vorm bestaan. Het wordt ingepast in het nieuwe bestemmingsplan zodat het vernieuwd terug kan komen. Het middendeel wordt aan de noordzijde ontsloten op de bestaande entree aan de Soesterweg.
Verkeer en parkeren
Het parkeren voor de functies in het middengebied en de bezoekers van de nieuwe woningen in deelgebied West lossen we op met een parkeervoorziening en indien mogelijk met een mobiliteitshub aan de rand van het rode plein. Een mobiliteitshub is een knooppunt waar ook reizigers hun (deel)auto, -fiets of -scooter kunnen parkeren om over te stappen op een ander (deel)vervoermiddel dat past bij het vervolg van hun reis. Vaak zijn op een mobiliteitshub ook aanvullende faciliteiten te vinden voor de buurt zoals een pakketpunt of een fietsservicepunt.
Zowel in het Masterplan Wagenwerkplaats als en het ontwerpbestemmingsplan is een parkeervoorziening/mobiliteitshub opgenomen als een gebouw van drie parkeerlagen. De onderste parkeerlaag is half verdiept, de bovenste laag open (zie doorsnede op pagina 58 van het Masterplan).
Begin 2024 zullen we gesprekken voeren met de bewoners en belanghebbenden over de exacte vorm en het bouwvolume, met het model in het ontwerpbestemmingsplan als uitgangspunt. Uiteindelijk zal de raad hierover een definitief besluit nemen bij de vaststelling van het bestemmingsplan.
Groen en openbare ruimte
De openbare ruimte is de ruggengraat van het plan. De openbare ruimte wordt vooral ingericht op voetgangers en fietsers. De auto is te gast. In het deelgebied West is ook een groene scheg opgenomen. Een groen gebied met uitzicht op de sporen waar het straks prettig is om te recreëren, spelen en sporten.
Duurzaamheid
Er zijn hoge ambities op het gebied van energie, circulariteit, klimaatbestendig bouwen en schone mobiliteit in de Wagenwerkplaat. Voor het uitwerken van de duurzaamheidsambities zijn op initiatief van de Vereniging Duurzaam Soesterkwartier al in 2014 de Duurzaamheidsdagen 2.0 gehouden. Dat initiatief legde de basis voor de Duurzaamheidsvisie Wagenwerkplaats 2015-2050. Die is in 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze visie is uitgewerkt op basis van het actuele gemeentelijke duurzaamheidsbeleid. Er ligt nu een set van beleidsregels die ook het toetsingskader vormen voor toekomstige ruimtelijke initiatieven.
Milieu (geluid en externe veiligheid)
Als we in de Wagenwerkplaats woningen gaan bouwen langs het spoor is er een kans dat de nieuwe woningen meer geluidshinder gaan ervaren van de treinen. De wet schrijft voor hoe hoog die geluidsbelasting maximaal mag zijn. Dat noemen we de grenswaarde. Bij de woningen met een direct zicht op het spoor verwachten we dat als de Wagenwerkplaats helemaal klaar is 10 tot 15 dagen per jaar de grenswaarde wordt overschreden. Dat betekent dat we op dit moment geen omgevingsvergunning krijgen om de woningen te bouwen.
De Interimwet Stad- en milieubenadering biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden af te wijken van de wet rond geluidhinder om toch een omgevingsvergunning te krijgen. De wetgever neemt dan een zogenoemd ‘afwijkingsbesluit stap 3’. Daarvoor moeten we wel heel goed onderbouwen hoe we de geluidhinder zoveel mogelijk beperken. Die onderbouwing is opgenomen in het bestemmingsplan en de onderzoeken die daarbij horen. Op 25 maart 2021 hebben we tijdens een bewonersbijeenkomst de buurt geïnformeerd over dit onderwerp.
Geluidwerende schermen tussen het spoor en de Wagenwerkplaats hebben een grote stedenbouwkundige impact. Ze passen niet bij de uitgangspunten van het Masterplan Wagenwerkplaats. Daarom bouwen we woningen met extra geluidwering in de gevels. Om ervoor te zorgen dat de ramen open mogen zijn, gaan die woningen op een andere manier ventileren en koelen. Ook in de openbare ruimte rondom de woningen kunnen we veel doen tegen hitte en geluid. Passende bomen en struiken, water, en bestrating (in lichte kleuren) houden veel warmte tegen. De adviezen van de provincie en GGD daarover hebben we verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.
