| Plan: | Hoogland |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0307.BP00048-0301 |
Ook al is er sprake van een bestemmingsplan waarin de bestaande situatie opnieuw wordt vastgelegd, toch zijn er enkele ontwikkelingen ten opzichte van het geldende planologische regime. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen toegelicht.
Op 16 februari 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof' vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van een nieuw winkelcentrum met daarboven woningen mogelijk. De mogelijkheden die het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof' biedt, worden in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen.
Het perceel Zevenhuizerstraat 81 valt binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof'. Volgens dat bestemmingsplan mogen hier boven de beganegrondlaag, die bestemd is voor dienstverlening, 4 woningen worden gerealiseerd. In het nieuwe bestemmingsplan Hoogland worden hier twee extra appartementen toegestaan, waardoor er in totaal 6 woningen gerealiseerd mogen worden.
Voor het aantal benodigde parkeerplaatsen is de prijs van de woningen van belang. Voor woningen tot € 260.000,- geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning, terwijl de norm voor woningen boven € 260.000,- 2 parkeerplaatsen per woning betreft. Door meer appartementen te realiseren, worden deze per stuk goedkoper, en kan met de lage parkeernorm worden gerekend, in plaats van met de hogere norm, die voor 4 appartementen is gebruikt. De parkeereis ziet kan als volgt worden berekend:
Oude situatie : 4 woningen x 2 pp/woning = 8 pp
Nieuwe situatie : 6 woningen x 1,7 pp/woning = 10 pp
Verschil: in de nieuwe situatie zijn 2 parkeerplaatsen extra nodig.
Afweging: voor de totale ontwikkeling van het winkelcentrum Kraailandhof worden in totaal bijna 300 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Twee extra parkeerplaatsen op een totaal van bijna 300 valt binnen de rekenkundige en normonzekerheden. Dit vormt geen belemmering voor het realiseren van de twee extra appartementen op het perceel Zevenhuizerstraat 81.
Het bouwvolume wijzigt niet ten opzichte van de mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof'. Stedenbouwkundig zijn er geen wijzigingen wanneer er 2 appartementen worden toegevoegd.
Omdat de omvang van de bebouwing niet wijzigt ten opzichte van de reeds bestaande bouwmogelijkheden, is vanuit milieukundig opzicht alleen het aspect geluid relevant voor het realiseren van 2 extra woningen (zie paragraaf 5.6.5).
Het realiseren van de 2 woningen is onderdeel van de herontwikkeling van het winkelcentrum Kraailandhof. Voor deze ontwikkeling is een realisatieovereenkomst gesloten tussen gemeente en de initiatiefnemer. Hieruit blijkt dat er sprake is van een financieel uitvoerbaar plan.
Voor het verhalen van de gemeentelijke kosten voor het toevoegen van twee woninen, is een aparte overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven.
In het tot nu toe geldende bestemmingsplan Hoogland 2002 heeft een aantal percelen per abuis een verkeerde bestemming gekregen. Dit wordt in het nieuwe bestemmingsplan Hoogland hersteld.
Het betreft:
- Oude Kerklaan 48, in het geldende bestemmingsplan "Hoogland 2002" is het pand bestemd als bedrijf, terwijl hier al jaren (in ieder geval sinds 1968) een woning is gevestigd. In 2008 is, ondanks de bedrijfsbestemming, een bouwvergunning verleend ten behoeve van een dakkapel op de woning. In het bestemmingsplan 'Hoogland' wordt de bestemming voor dit perceel gerepareerd en krijgt het perceel de bestemming 'Wonen 1', overeenkomstig de feitelijke situatie.
- De Bik 8, hier is in 1994 een vrijstelling verleend voor het verbouwen van een maatschappelijke voorziening naar een woning. In het bestemmingsplan "Hoogland 2002" is deze vrijstelling niet overgenomen en is een maatschappelijke bestemming op het perceel gelegd. Dit terwijl in de feitelijke, evenals in de vergunde situatie sprake is van een woning. In het bestemmingsplan 'Hoogland' krijgt het perceel de bestemming 'Wonen 3', ten behoeve van een vrijstaande woning.
In het bestemmingsplan Hoogland 2002 had het perceel Komhoeklaan 27A (achter Komhoeklaan 27) de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden'. Deze bestemming is gedurende de looptijd van dat bestemmingsplan niet uitgewerkt.
De uit te werken bestemming is opgenomen naar aanleiding van het voorgaande bestemmingsplan, "Amersfoort - Noord", vastgesteld in 1984. Dit was een zeer globaal bestemmingsplan, die inmiddels vrijwel helemaal is uitgewerkt. Echter voor het perceel Komhoeklaan 27A is nooit een uitwerking gemaakt.
Nu is er een plan om hier 4 woningen te realiseren. Om dit daadwerkelijk te kunnen realiseren, zijn voor deze 4 woningen bouwblokken opgenomen. De bouwblokken vallen binnen de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan "Hoogland 2002".
De parkeernorm voor deze woningen bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Dit wordt volledig op eigen terrein opgelost.
Er is een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5) waaruit blijkt dat er op het gebied van bodem geen belemmeringen zijn voor het realiseren van woningbouw. Omdat de locatie aan alle kanten achter reeds bestaande woningen ligt, en omdat de omliggende wegen allemaal 30 km wegen zijn, kan akoestisch onderzoek achterwege blijven. Aangezien er sprake is van een toename van 4 woningen, is dat voor wat betreft luchtkwaliteit een verandering die niet in betekenende mate is.
Voor deze ontwikkeling is een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waardoor de kosten aan de zijde van de gemeente 'anderszins verzekerd' zijn.
Op het perceel Zevenhuizerstraat 40A was een loonwerkersbedrijf gevestigd. Omdat deze locatie niet (meer) geschikt is voor het bedrijf, is het bedrijf verhuisd naar een locatie aan de Bunschoterstraat. De bedrijfsbebouwing aan de Zevenhuizerstraat is gesloopt; zo is er ruimte ontstaan voor het realiseren van in totaal 11 woningen. Voor 9 van deze woningen is gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan "Hoogland 2002". De 9 woningen zijn rond een hof gerealiseerd, die de Loonwerkerhof is gaan heten.
Voor de overige 2 woningen, die aan de Ambachtlaan gerealiseerd zullen worden, kon geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Om deze planologisch alsnog mogelijk te maken, worden zij in dit bestemmingsplan opgenomen.
De parkeernorm voor deze woningen bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Dit wordt volledig op eigen terrein opgelost.
Bij het opstellen van het wijzigingsplan voor de overige 9 woningen, is in de onderzoeken al rekening gehouden met deze 2 extra woningen. Uit de onderzoeken is gebleken, dat er geen milieukundige belemmeringen zijn. Voor de volledigheid zijn het bodemonderzoek en het akoestisch onderzoek dat destijds is uitgevoerd bijgevoegd (bijlage 3 en 4).
Het realiseren van de 2 woningen is onderdeel van de herontwikkeling van het voormalige loonwerkersbedrijf op het perceel Zevenhuizerstraat 40A. Voor deze ontwikkeling is een realisatieovereenkomst gesloten tussen gemeente en de initiatiefnemer. Hieruit blijkt dat er sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. In deze overeenkomst is het verhaal van de gemeentelijke kosten opgenomen. Een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven.