Hoogland

6.2.1 Toelichting

De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.

Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een ontheffing.

6.2.2 Planregels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. In onderhavig plan betreft het 25 bestemmingen, waarvan 5 dubbelbestemmingen en 1 uit te werken bestemming. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Hieronder volgt een uitleg van een aantal regels die het bestemmingsplan kent. Sommige regels spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Algemeen

Voor alle bestemmingen geldt, dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwblok gesitueerd mag worden. Daarnaast is het mogelijk om bijbehorende bouwwerken op te richten. Bij woningen mogen de bijbehorende bouwwerken ook buiten het bouwblok worden opgericht, voor alle andere bestemmingen is binnen het bouwblok ruimte opgenomen voor bijbehorende bouwwerken.

De hoogte van gebouwen wordt aangegeven in bouwlagen in plaats van in meters. Bij gebouwen met ongewoon hoge bouwlagen (zoals kerk of sporthal) en voor bijbehorende bouwwerken bij woningen wordt de hoogte wel in meters aangegeven.

Overal waar zich bestaande, legale situaties voordoen die in dit bestemmingsplan via een afwijkingsmogelijkheid zijn opgenomen, worden deze afwijkingen geacht te zijn verleend.

Nadere eisen

Bij diverse bestemmingen is de mogelijkheid opgenomen voor het stellen van nadere eisen. Hiermee kunnen burgemeester en wethouders aanvullende eisen stellen aan bouwwerken.

Centrum

Voor de twee gebieden die in de Nota Detailhandel 2011 zijn aangewezen als wijkwinkelcentrum is gekozen voor de bestemming 'Centrum'. Het gaat om een deel van de Hamseweg (tussen de rotonde en de Komhoeklaan) en het winkelcentrum Kraailandhof.

De bestemming is opgenomen voor alle functies binnen de wijkwinkelcentra, met uitzondering van de grondgebonden woningen. De bestaande centrum-functies kunnen (onder voorwaarden en met een afwijkingsbevoegdheid) onderling worden uitgeruild.

Op de verdiepingen van de verschillende centrumvoorzieningen vindt in de bestaande situatie veelal wonen plaats. Deze woningen blijven toegestaan. In het gedeelte waar nieuwbouw wordt gerealiseerd aan het Kraailandhof, zijn de rechten uit het voor dit project opgestelde bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof' overgenomen.

Groen

Het structureel groen binnen het plangebied is bestemd als 'Groen'. Uitgeefbaar groen is opgenomen in de woon- of tuinbestemming. Niet-uitgeefbaar en niet-structureel groen is opgenomen in de bestemming 'Verkeer (-Verblijfsgebied)'.

Maatschappelijk

De niet-commerciële voorzieningen hebben een maatschappelijke bestemming gekregen. Uitzondering hierop vormen sportvoorzieningen, die een bestemming 'Sport' hebben gekregen en de speeltuin, met de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. Binnen de bestemming maatschappelijk zijn door middel van functieaanduidingen op de verbeelding de verschillende maatschappelijke functies onderscheiden.

Voor scholen geldt een groot bouwvlak met een bebouwingspercentage. Voor de meeste scholen geldt dat op deze manier nog ruimte bestaat voor eventuele uitbreiding.

Tuin

Voortuinen bij woningen hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Door een eigen bestemming op te nemen voor de voortuinen, kan het onderscheid worden gemaakt tussen bebouwbaar en niet-bebouwbaar erf. Binnen de bestemming 'Tuin' is slechts beperkte bebouwing toegestaan. Op deze manier wordt het straatbeeld beschermd tegen ongewenste bouwwerken voor de voorgevel van een woning. Bestaande bouwwerken in de voortuin, die buiten de regeling voor erkers en ingangpartijen vallen, zijn opgenomen in de bestemming 'Wonen'.

Wonen 1 t/m 4

Aangezien Hoogland vooral een woongebied is, bestaat de meeste bebouwing uit woningen. De woningen zijn bestemd voor wonen in 4 verschillende categorieën:
Wonen 1, voor aaneengebouwde woningen
Wonen 2, voor 2-onder-1 kap woningen
Wonen 3, voor vrijstaande woningen
Wonen 4, voor gestapelde woningen.

Binnen alle woningen zijn beroepen en bedrijven aan huis toegestaan. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt.

Binnen de bestemming Wonen 4 is opgenomen, dat hier tevens bijzondere woonvormen zijn toegestaan. De seniorenwoningen van Leo's Oord, de Malehoeve en Nieuw Wede vallen binnen deze bestemming.

Leiding - riool (dubbelbestemming)

Onder de Pastoor Pieckweg en Burgemeester Smittweg loopt een rioolwaterpersleiding. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Waarde- archeologie 1 t/m 4 (dubbelbestemming)

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Onderhavig plangebied kent vier categorieën 'Waarde archeologie' (zie paragraaf 3.4):

Waarde archeologie 1: een Archeologisch Waardevol gebied, van hoge archeologische waarde, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde archeologie 2: gebieden met hoge archeologische verwachting, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 100 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde archeologie 3: een gebied met middelhoge archeologische verwachting, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 500 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde archeologie 4: een gebied met een lage archeologische verwachting, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 10.000 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Er mag slechts worden gebouwd indien aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zijn vastgesteld. Er zijn uitzonderingen op het overleggen van een onderzoeksrapport en er kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Afwijking en wijziging

Het bestemmingsplan kent enkele afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Bestaande, legale situaties waarvoor een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen worden beschouwd als ware deze afwijking verleend.

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.

Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

6.2.3 Verbeelding

Zowel de analoge als de digitale verbeelding voldoen aan de eisen die zijn gesteld in de RO standaarden, onderdeel Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).